Dev plazalar boş kaldı, yüzde 20’si kullanılmıyor

İstanbul’da ticari gayrimenkuller boş kaldı. Şirketlerin hibrit çalışmaya geçmesi, artan kiralama ve aidat maliyetleri plaza ve ofislere olan muhtaçlığı azalttı. İstanbul’da ticari gayrimenkullerin yüzde 20’si boş ve atıl duruma düştü. Gayrimenkul piyasasında kullanılmayan plaza ve ofislerden nasıl faydalanabileceğine ait tahliller konuşuluyor.

“Plazaların yüzde 20’si boş”

Konuya ait açıklamalarda bulunan Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, bilhassa pandemi periyoduyla birlikte meskenden çalışma modelinin geldiği bir devrin geride kaldığını belirterek, “Gerek uzaktan çalışmanın getirdiği bir çalışma kültürünün anlaşılmasıyla gerekse de dönemsel çalışma nedenleriyle iş yerlerinin konut stoklarında bir arz fazlası yaşandı. Bu arz fazlası pandemi devrinden evvel genel manada yüksek montanlı inşa edilmiş ticari alanlarımız için beraberdi. Hala bu evrede finans merkezi üzere birtakım yerlerde ticari üniteler yapılmaya devam ediyor. Pandemide uzaktan çalışma gerekse de fazla yapılmış bu stoklar nedeniyle plazalarda yüzde 20’ye yakın bir boşluk oranı mevcut. Son devirde her halükarda yeni bu usulde inşaatlar yapılmamış olsa bile, var olan stokun nispeten çok daha azının kullanıldığını görüyoruz. Bu stokun neden olduğu açılardan baktığımızda muhakkak bölgelerde kimi yoğunluklar olduğunu görüyoruz. Örneğin; İstanbul Avrupa Yakası’nda bilhassa Maslak en çok boşluk yaşanan noktalardan bir tanesi. Bunun yanısıra Basın Ekspres çizgisi dediğimiz bölgede boşluk oranlarımız mevcut. Bunların bir kısmı merkezi iş alanı imarı statüsünde olan alanlar. Bununla bir arada Levent ve Etiler çizgisi ile Seyrantepe ve Şişli çizgisinde bu boşluk oranları göze çarpıyor” dedi.

“Şirketlerin belirli noktalarda küçülmeye gitmesi plazaların boş kalmasında öteki bir neden”

İstanbul Anadolu Yakası’na bakıldığında Kozyatağı çizgisinde genel bir ticari arz fazlası bulunduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Bunun yanında son periyotta birtakım bankaların gelmesiyle bir arada Ümraniye sınırında bu boşlukları görebiliyoruz. Bu boşlukların değerli bir nedeni de şirketlerin aşikâr noktalarda küçülmeye gitmesidir. Daha evvel daha yüksek metrekareli bir alana sahip şirket daha küçük bir metrekareli iş yerine geçti. Bunun nedeniyle de aslında bu boşlukların kimileri oluştu. Burada değerli nedenlerden bir tanesi de aidatlardır. Bilhassa ticari gayrimenkullerde öbür konutlardan daha farklı aidatlarla ilgili masraflar var. Binaların dış cephelerinin temizlikleri, ekstra güvenlik tedbirleri ve buranın iş sıhhati ve güvenliği riskleri daha minimize edilmesi istikametiyle baktığımızda bilhassa aidatlarla ilgili kısım ticari gayrimenkullerin yorucu bir kısmı diyebiliriz. Bu nedenle boşluk oranlarının gerek aidatlar gerekse de pandemi şartları nedeniyle şirketlerin nispeten uzaktan çalışma modeliyle de değiştirilebilir olduğunu görmesi, bu boşluğun nedeninin açıklıyor” tabirlerini kullandı.

Son devirde şirketlerin ‘flexible ofis’ modelini tercih ettiğine dikkat çeken Özelmacıklı, “Bunlar muhtaçlığa nazaran artırılabilir metrekareli yerler oluyor. Sanal ofis dediğimiz hizmetler nedeniyle bu hizmeti aslında vergi levhası ve kaydını açarak bu sanal ofisler üzerinden yürütmeleri biraz daha tercih edilen nokta oldu” diye konuştu.

Nasıl kıymetlendirilebilir?

Plazaların nasıl değerlendirileceğine ait olarak Özelmacıklı şu bilgileri verdi: “Bu açıdan baktığımızda da bilhassa çok görünen ve bizler için çok önemli bir risk bulunuyor. Bilhassa büyükşehirlerde kâfi konut stoklarımız yok ve talep artmaya devam ediyor. Bu durumdan birinci etkilenecek bireyler de yüksek bir oranda üniversiteye yeni yerleşen gençler olacak. Bu öğrencilerin barınma sorununu çözemediğimz takdirde yaklaşık iki ay sonra çok önemli daha farklı durumları konuşuyor olacağız. Bu nedenle Gençlik ve Spor Bakanlığımızın nezdinde YURTKUR’un yapabileceği kiralamalarla ya da belediyelerin iştirakleri çerçevesinde yapılabilecek kiralamalarla yahut bu plazaları girişimcilere verilebilecek birtakım süreksiz düzenlemelerle, en azından buraların toplu bir barınma emeliyle kullanılması çok daha mümkün hale gelebilir. Buralara yapılacak servis çizgileri yahut belirlenecek güzergahlara verilecek kimi dayanaklarla bu atıl kalan plazaların en azından toplu barınma muhtaçlığı açısından kullanılması çok büyük bir yarar sağlayacaktır. Bilhassa gayrimenkul bölümünde yeni arzlar üretilene kadar bir nebze kullanılma potansiyeli sağlayacaktır.”

“Plazaların kira fiyatlarında yüksek artışlar oldu”

Özelmacıklı, “Nispeten konutlar çerçevesinde artan fiyatlar ticari gayrimenkul piyasalarına yansıdı. Konutlarda yaşanan artış bir ölçü daha fazlayken, büyükşehirlerde ticari gayrimenkul fiyatları arttı. Plazaların bu kira fiyatlarında nitekim yüksek artışlar oldu. Bu satış fiyatlarına da yansıdı. Bilhassa İstanbul’da şu anda metrekare kıymetlerinin 17, 18 bin lira düzeylerine ulaştığını söylemek mümkün. Ankara, İzmir üzere yerlerde de 10-11 bin lira bandında diyebiliriz. Bu noktada en kıymetli etken plazaların sınıflandırılmasıdır. A, B ve C sınıfı dediğimiz farklı plaza cinsleri var. Bu farklı plaza cinslerinin bilhassa o plazanın taşıdığı nitelikler çerçevesinde sağladığı avantajlar sınıflandırılıyor. Bu katlar, kullanım alanları, toplumsal imkanlar, binaların güç verimliliği, kapasiteleri üzere birçok farklı faktör plazaların sınıflandırılmasına neden oluyor. Bizim daha çok kastettiğimiz A ve B sınıfı kategorilerindeki yerler diyebiliriz” dedi.

“Plazalardaki kira artış oranlarının neredeyse yüzde 45 düzeylerine kadar yükseldiğini görüyoruz”

Özellikle ticari gayrimenkul tarafına bakıldığında, var olan bir stopaj yükünün bulunduğunu lisana getiren Özelmacıklı, “Aslında mal sahibinin sorumluluğu olan bedelinin içinden ödendiği stopaj oranının da belirli devirlerde muafiyetler ve düşüşler sağlanmıştı. Bu boşluk oranlarının azalması açısından ve ticari faaliyetlerin artırılması açısından bir düzenleme yapılabilir. Bilhassa de konut kiralarına getirilen sınırlama iş yerlerine getirilmedi. Hatta son on iki aylık ortalama kira artışlarına baktığımız vakit iş yerlerindeki artışların neredeyse yüzde 45 düzeylerine kadar yükseldiğini ve yükselmeye de devam edeceğini gördüğümüz bir öge var. Tahminen ticari gayrimenkuller için de bu türlü bir sonlandırma kelam konusu olabilirdi. Modeller manasında da sabit kira yerine bilhassa birtakım perakende piyasalarında, ciro bazda hasılat paylaşımı farklı modelleri de gerek türel altyapısı gerekse de bakış açımızın hazır olması yararlı olacağı kanaatindeyiz” açıklamalarında bulundu.