Yabancıya kiralıkta iki tartışma var

His Erdoğan – Sık sık ‘yabancıya yapılan konut satışı ve kiralamaların fiyatları artırdığı’ tartışmaları gündeme geliyor. Bu kapsamda yatırımcılar, fiyatların artışının ‘asıl nedenlerinden’ kopmamak gerektiğini belirterek, yabancı alıcıların yaptığı alımlar ve kiralamaların sonlu olduğuna dikkat çekiyor. Öteki tarafta ise, yabancıların girdiği piyasada ‘ani fiyat yükselişlerine’ vurgu yapanlar var.

Toplam konut satışı içinde yabancıya yapılan satışlar 2021’de yüzde 4 ile hudutlu kaldı. Lakin yabancı alıcının Türkiye’ye ilgisi artıyor. Döviz bazında satın almalar yapılıyor. Yabancının ilgisini fırsatçılıkla gündeme getiren kimi emlakçılar ‘sadece yabancıya kiralık’ ya da yalnızca Arapça ve İngilizce ilanlarla kiralama yapıyor. Arz yetersizliği nedeniyle konut fiyat artışlarının hızlandığı belirtilen mevcut ortamda bu üzere ilanlar ve satın almaların, piyasayı ‘yabancıların hareketlendirdiği’ algısını oluşturduğu tabir ediliyor. Bu kapsamda hem yabancıya yapılan konut satışları, hem de kiralamalar ekseninde farklı tartışmaları ele alıyoruz…

‘Sorunu tespit edemezsek tedavi eksik kalır’

Yabancı yatırımcının Türkiye’ye ilgisi her geçen yıl artıyor. TÜİK verilerine nazaran, Ocak – Mart 2022 periyodunda yakalanan artış yüzde 45.1.

Mars Investment İcra Kulu Lideri Hakan Bucak, 87 ülke vatandaşının Türkiye’den konut aldığını lisana getirdi. Bucak, “Irak, İran, Rusya, Almanya, Kazakistan, Afganistan, Ukrayna, Kuveyt, Yemen, İngiltere, Pakistan, Mısır, Filistin, ABD, Ürdün, Azerbaycan, Kanada, Lübnan, Sudan ve Çin en çok konut sattığımız 20 ülke. Son iki aydır bu sıralamada en çok merak edilen iki ülke var; biri Rusya oburu Ukrayna. Savaş ile birlikte bu ilgide önemli bir artış gözlemliyoruz” diye konuştu.

2021’de Türkiye’den konut almaya karar verenlerin ülkeye direkt 6, dolaylı olarak 10 milyar dolar döviz getirdiğini anlatan Bucak, 2022 beklentisinin 10-15 milyar dolar ortası olduğunu söyledi.

‘Üst hudut tahlil olmaz’

Konut satış sayıları ile kiralama sayılarında son devirde yaşanan artışın yabancı yatırımcıyla ilgisi bulunmadığını vurgulayan Bucak, “2021 yılında yaklaşık 1.5 milyon konutun satışı gerçekleşti ve yabancıların bunun içindeki oranı yüzde 3.9 oldu. Münasebetiyle fiyatlara tesir edecek bir durum kelam konusu değil” dedi. Fiyat artışını kıymetlendiren Bucak, “Emtia fiyatlarında artış, tedarik ve lojistik sorunu, konut arzının azalması, yüksek döviz kuru, dünyada yüksek enflasyon konutta maliyetlere negatif tesir yaptı. Konut fiyatlarındaki artışa münasebet olan nedenler ortadan kalkmadığı surece yakın devir için bir dengelenme beklemiyoruz” diye konuştu.

‘Kira artırımında üst sınır’ teklifinin konuşulduğunu belirten Bucak, “Arz – talep istikrarını sağlamadığınız surece bu şekil teklifler sorunu gerçek manada çözmeyecektir. Bu noktada bizlerin iki önerisi var. Birincisi, devletin çeşitli finans paketleriyle arz üretimini desteklemesi ve bu yolla inşaat maliyetleri üzerinde baskı oluşturması, bir oburu ise kamu kurumlarına ilişkin inşaat şirketlerinin arz üretimini artırması” dedi.

44 metrekare mesken nasıl 12 bin lira oldu?

TL karşılığı döviz bazında düşük kalan kiraların yabancılarca ‘normal’ bulunarak süratle kiralama yapıldığı belirtiliyor. Öteki taraftan yabancı alıcıdan kiralama fiyatı döviz karşılığı düşünülerek ‘fazla istendiği’ de lisana getiriliyor. Coldwell Banker Baras Gayrimenkul Ofisi Yöneticisi ve Lüks Konut Uzmanı Sühran Aras, şunları anlatıyor:

“Bağdat Caddesi’nde birinci parselde yani yol yalı kısmında; sıfır bitmiş, 200 metrekare, kiralık fiyatı 120 bin liradan başlıyor. İkinci katı ise 140 bin lira. 44 metrekarelik öbür bir mesken ise 12 bin liraya kiraladık. Üstelik bu 44 metrekare daire ilana çıktıktan bir saat sonra kaparosu geldi. Kim kiraladı? Bir Rus kiraladı. İşte yabancılar piyasayı bu türlü etkiliyor. Piyasa içinde tahminen yabancıların hissesi az olarak görülüyor lakin baktığınızda bir mahallede 1+1 44 metrekare daire 12 bin liraya kiraladığında daha büyük meskenler için piyasa daha üst gitmez mi?”

‘Savaş etkisi’

Realtyplus Türkiye-KKTC Kurucu Ortağı Özhan Carda, kiradaki fahiş artışı tetikleyen en değerli etkenlerin başında 2018’den bu yana Türkiye’de konut üretiminin daralması ve enflasyon tesiriyle yükselen inşaat maliyetlerinin geldiğini söyledi. Carda, “Bazı bölgelerde savaştan kaçan Rus ve Ukrayna vatandaşlarının dolar bazında yüksek kiralar ödemeye razı olmaları da diğer bir neden. Bu üç sorun da çok çabuk çözümlenemeyeceği için önümüzdeki dönem kira artışı devam edecektir” dedi.

‘Suç teşkil edebilir’

Gündemdeki bir öteki tartışma ise ‘sadece yabancıya kiralık’ ilanlarının fırsatçılık olduğuna yönelik. Bu sayede döviz karşılığı TL bazında kiraların artırıldığı söz ediliyor. Bu ilanların ‘ayrımcılık’ nedeniyle dava konusu da olabileceği bedellendiriliyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Ofisi kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu durumun Anayasa’nın eşitlik unsurunun ihlaline neden olduğunu belirtti. Kakıcı Şimşek “Bu durum gerçekçi olmayan bir piyasa oluştururken tıpkı vakitte Anayasa’nın eşitlik prensibinin ihlaline neden oluyor. Kişi konutu kiralamaya uygun nitelikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da farklı milletten olması bağlayıcı bir neden olamaz. Lisan, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi niyet, felsefi inanç, din yahut mezhep farklılığından kaynaklanan nefret nedeniyle; bir kişinin olağan bir ekonomik aktiflikte bulunmasını engelleyen kimse ayrımcılık cürmünü işlemiş sayılır” ikazında bulunuyor.

Yarın: Yazlık kiralarında fiyatlar rekor kırdı