İstanbul’da sarsıntı göçü: İşte en çok talep gören bölge ve evler!

Milliyet.com.tr/ Kahramanmaraş merkezli sarsıntılarda yaşanan büyük yıkımdan sonra tekrar 1999 zelzelesini hatırlayan İstanbullu, kenti terk etme arayışında ve daha sağlam tabanlı bir bölgeye taşınmak istiyor

Eski yapıların yoğunlukta olduğu Kadıköy başta olmak üzere, Avcılar, Beylikdüzü, Bağcılar, Sefaköy üzere pek çok ilçeden sarsıntı göçü başladığı belirtiliyor.

‘SAHİL BÖLGELERİNDEN KUZEYE YANLIŞSIZ ARAYIŞ VAR’

Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Özellikle sarsıntı sonrasında depremzedelerin yanı sıra İstanbul’da kent içi göçün de son haftalarda ağırlaştığını söylemek mümkün. Nispeten kıyı bandında yani Marmara Denizi’ne yakın olan bölgelerde. Bunlar Zeytinburnu, Bağcılar, Avcılar üzere ve Anadolu Yakası’nda Kartal, Pendik üzere kimi bölgelerden kentin kuzeyine hakikat bir arayış var.

Bu arayışlar tabi müşterilerin bütçelerine nazaran farklılık gösteriyor. Şunu tabir edebiliriz ki çok katlı binadan az katlı binaya, daha yer yapısı kuvvetli olan yerlere ki bilhassa İstanbul’da kentin kuzey bölgelerine daha ağır hareketlilik var diyebiliriz.

‘TOKİ KONUTLARINA İSTEK VAR’

TOKİ konutlarına her zamankinden daha fazla bir istek var. Evvelce TOKİ’de oturuyorum denildiğinde bu konutların sağlamlığından çok etrafı ve demografik yapısı insanların aklına geliyordu lakin TOKİ sağlam yapı olarak görülüyor. Yapıların kendi içerisindeki zahmetlerinden fazla yerin de sağlam olduğu ön plana çıktı.

Son zelzele şunu gösterdi, yalnızca yapının kendisinin sağlam olması yarar sağlamadı birebir vakitte yerin de benzeri sağlamlık yapısında olması gerektiğini hatırlattı.

‘HERKES SAĞLAM YERLERİ ARAŞTIRIYOR’

İstanbul’da 99 sarsıntısı sonrasında yer incelemelerinin zelzele riski faktörüne katıldığını söylemek mümkün. İstanbul’da hanehalklarının lakin yüzde 45 kadarı 2001 ve sonrası yapılarda oturuyor. Bu açıdan baktığımızda kiralık yerler boş kalmayacak tahminen diğer şahıslar tarafından doldurulacak ancak en azından herkes mevcut oturduğu yerden daha sağlam neresi olabilir araştırıyor.

İŞTE İSTANBUL’DA TERCİH EDİLEN İLÇELER

Benzer bölgede tahminen daha yeni bir yapıya, orada bulunamazsa kuzeyde daha farklı bir yapıya talep var. Taleplerin bu taraflı olması kiraları da beraberinde üste hakikat hareketlendiriyor. Anadolu Yakası’nda Çekmeköy ön olanda, Şile ve Ağva üzere yerler ön planda. Avrupa Yakası’nda Başakşehir ve Arnavutköy üzere ilçeler ön planda.

‘EYT DÜZENLEMESİ İLE GÖÇ ARTABİLİR’

EYT düzenlemesi sonrasında İstanbul’dan bir nüfus hareketliliğinin farklı vilayetlere yanlışsız geçebileceğini kıymetlendiriyoruz. Bu noktada Tekirdağ, Trakya Bölgesi’nde bilhassa Tekirdağ’ın Kuzeyi olmak üzere Kırklareli ile birlikte bu yerler ön plana çıkabilir.

Bu çizgi üzerinde Balıkesir üzere biraz daha içte kalan bölgelere ağırlaşmalar olabilir. Ege kıyılarında az katlı yapılara ağırlaşmalar olabilir.

‘FİYATLAR 15 GÜNDE YÜZDE 20 ARTTI’

Bu fiyatlar son 15 günde yüzde 20 arttı diyebiliriz. Sarsıntı sonrası kira artışları yüzde 15 ile 20 ortasında arttı. Bu noktada neredeyse kiralık daire yoktu, depremzedelerin de bölgelere gelmesi ile birlikte var olan sonlu stok eridi. O nedenle neredeyse kiralık daire bulunamıyor. Bulunsa da istenen sayıya kiraya verilebilen bir piyasa var. Bizler kimi dirençler göstermeye çalışsak da fahiş artışları engellemeye çalışsak da mal sahibi hiçbir kontrole tabi olmadan ilan veriyor.

Kendi kiracı olarak oturduğu daireyi diğerlerine kiraya veren beşerler var. Mesken sahibi denetim sistemi olmadığı için daha ucuza kiraladığı bir konutu diğerlerine kiraya veren, odalarını kiralayan bir daire içerisinde birden çok daire çıkaran birçok farklı örnekler ile karşılaşıyoruz.

ESKİ YAPILARDA FİYATLAR DÜŞER Mİ?

Kiralık fiyatlar kısmında fiyatlar çabucak düşmeyecektir. Tahminen durağan seyredebilir lakin elde stok yok, bilhassa 2001 sonrası yapılmış nispeten az katlı, yeni yapıların fiyatları başkalarına nazaran çok daha fazla artacaktır. Fatih üzere, Bağcılar üzere Zeytinburnu üzere yerlerde çok katlı ve eski tarihli yapılarda düşüşler göreceğiz.

Bunun nedeni de meskenleri beşerler almak istemeyeceklerdir. Kentsel dönüşüm noktasında yıkıldığında bir iki katı avantajlı olan yerler varsa buralara istekler olabilir. Ancak öteki eski meskenlerin fiyatlarında yükselme olmayacağını söylemek mümkündür.”

Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Lideri Hakan Akdoğan ise açıklamasında şu tabirleri kullandı: “İnsanlar şu anda özetle birinci riskli bölgeden Tuzla’dan kıyı sınırı Pendik, Kartal, Kadıköy, Avrupa yakasına gerçek Zeytinburnu, Bakırköy, Florya bu ilçelerde oturanlar bilhassa o bölgeden uzaklaşmak istiyor.

‘VATANDAŞLAR İKİNCİ BÖLGEYE GİDİYOR’

Binası 1999 sarsıntısından evvel yapıldıysa taşınma konusunda onlar daha çok istekliler. Daha çok ikinci bölgeye geçildi. İstanbul’un kent merkezine yakın yerler, Beykoz sırtları olsun, Arnavutköy olsun, Çekmeköy olsun bölge olarak bu taraflar ikinci riskli bölge diye tabir ediliyor.

Deprem riski çok daha az olan yerlere beşerler kuzeye gerçek gidiyorlar oralarda bir yer arayışı var. Tekrar tabi ki İstanbul’dan taşınmak isteyen bir kişi Konyalıdır, atıyorum Ankaralıdır, Karadeniz bölgesinde sarsıntı riskinin az olduğu yerler var. Aslen oralı olan vatandaşlar memleketlerine gidiyor.

Artan kiralar, sarsıntı riski insanları bu üslup talepleri oluşturmaya sebebiyet verdi.

TAŞINMADA HANGİ KRİTERLERE BAKILIYOR?

Deprem ve kiralar, insanların hayat pahalılığını çok fazla hissettiği bir kentte yaşaması ve can güvenliğinin de zelzele açısından olmadığını düşünmeleri bu şahısları taşınmaya sevk ediyor. İstanbul’da yapı stokunun yüzde 60’ının 1999 sarsıntısı öncesi yapıldığını varsayarsak bu mümkün bir zelzelede risk yaratıyor.

3-Son 10 gün içerisinde İstanbul’dan göçün 20 yılın doruğuna çıktığı söyleniyor. Bu İstanbul’un demografik yapısını nasıl tesirler? Bundan sonraki süreçte göçler devam eder mi?

‘BİRİNCİ BÖLGEDE FİYATLAR DÜŞEBİLİR’

Bence bilhassa birinci riskli bölgede olan gayrimenkullerin fiyatlarında stabil seyir ve düşüşler olabilir. Beşerler oralardan uzaklaşmak istiyorlar ve oralara talep yok. 2. ve 3. bölgelerde tabanı daha sağlam olan yerlere talep var. Müstakil yaşama önemli bir talep var. Bu talebe uygun yerlerde fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz.

Bununla bir arada de bir değişim olacaktır. Lakin bu değişimin büyüklüğünü kestirmek zordur. Ömür tercihlerindeki değişiklikler gayrimenkul tercihlerini de değiştirdi. Demografik yapıda da değişimler olacaktır lakin bunun boyutlarını bugünden kestirmemiz güç.

VATANDAŞLARA DEĞERLİ TAVSİYE

Burada insanların soğuk kanlı olması gerekir. Zelzelenin vaktini hiç kimse bilemez. Süratli bir halde binalara tespit yapılmalı. 99 öncesi yapıldı diye kesin yıkılacak denemez, riskli yapı tespitini yaptırmaları lazım. Bu zelzele sonrası yapılar için de geçerli, bu yapılara da inceleme yapılmalıdır.

Farklı güvensizlikler varsa onlar da kesinlikle yapı tespiti yaptırmalı sonrasında bir güçlendirme, kentsel dönüşüm yapılabilir. Bu panik havasında yapılıp bugünden yarına çözülecek bir durum değildir.

En azından önlem alırken de beşerler ne için önlem aldıklarını bilirler. Ben binamın sağlam olup olmadığını bilmiyorum fakat öbür yerde arayışa geçtim. Bu sağlıklı değildir. Evvel binan riskli mi bunu tespit et ondan sonra gerekli adım ne ise onu yap.

‘PANİK HALİNDE ALINAN KARARLAR YANLIŞSIZ DEĞİL’

Eğer göç etmek gerekiyorsa o vakit bu planı yap. Hiçbir şey belirli değilken bir anda panik halinde alınan kararlar gerçek değildir bu fiyatları gereksiz yere artırabiliyor. Her türlü insanların hayatlarına olumsuz tesir yaratabiliyor. Vatandaşlar soğuk kanlı olsun, binaların riskli olup olmadığı tespit edilip ona nazaran hareket edilmesinin çok daha gerçek olacağını düşünüyorum.”