İşte riskli yapıyı tespit rehberi! Kiracılar da karot aldırabilir

ELİF ALTIN- Kahramanmaraş merkezli ikiz zelzelelerin geniş bir coğrafyada binlerce binanın yıkılmasına, on binlerce can kaybına ve yaralanmasına yol açması mülk sahipleriyle kiracıları yeniden karşı karşıya getirdi. Sarsıntıdan sonra mülk sahipleri binalarının sarsıntıya sağlam olup olmadığı tasasına kapılarak belediyelere tahlil yaptırmak için müracaatta bulunmaya başladı. Lakin birtakım kiracılar konut sahiplerinden bu mevzuda müracaatta bulunmasını istediği halde konut sahipleri bunu kabul etmiyor. Sebebi ise bina riskli yapı olarak kayda geçerse yıkım ve güçlendirme mecburiliği. Müracaat yapanlardan meskeni hasarlı, sarsıntıya dayanıksız çıkan mesken sahipleri yahut kiracılar ise ‘kiralar çok kıymetli, maddi durumum yok, nerede kalacağım” üzere birtakım tasalarla meskeni tahliye etmek istemiyor. Kiracıların ve konut sahiplerinin yaşadığı bu durumu, Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri (GHD) Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

*Kiracı yahut mesken sahibi riskli yapı tespitini kime ve nasıl yaptırır?

Riskli yapı tespiti, resmi rapor yahut özel rapor diye ikiye ayrılır. Resmi rapor 6306 sayılı kentsel dönüşüm maddesine nazaran bir kişinin dahi gidip, karot aldırabildiği ve doğal olarak riskli yapı sürecinin başladığı, bu çerçevede de binanın kesinlikle riskli yapı tespit edilmesi halinde yıkılması yahut güçlendirilmesinin mecburî olduğu malik yahut kiracı ayırım yapmadan herkesin tahliyesinin mecburî hale geldiği bir tespittir. Lakin taraflar bu yola girmeden yahut bu süreci yaşamak istemeden de gidip özel rapor alabilirler. Özel rapor alımında rastgele bir halde taşınmazın tapu kaydına yahut belediyedeki kaydına ‘riskli yapı tespiti’ kaydı işlenmez. Yalnızca malikler, alınan özel rapor sonrasında nitekim de resmi manada riskli rapor alıp almayacaklarına da karar verebilirler. O formda hiçbir şey yapmadan da bekleyebilirler.

*Riskli yapı raporu verilen binaya ne olur?

Bina riskli yapı olarak raporlanmışsa yıkılıp tekrar yapılmak yahut güçlendirilmek zorundadır. Özel raporda ise bu türlü bir sorumluluk yoktur. Lakin binaya resmi olarak riskli yapı raporu verilmişse maliklerin tapusuna riskli tapu şerhi işlenir. Maliklere tebligat yapılır. Maliklerin bu rapora karşı itiraz etme hakları vardır 15 günlük müddet içerisinde, bu mühlet içerisindeki itirazları uygun görülmezse de riskli yapı mutlaklaşır ve katılaştıktan sonra da yıkılma yahut yine güçlendirme süreci başlamak zorundadır.

*Ev sahibi binasına riskli yapı tespiti yaptırmak istemezse kiracısı yahut öteki bina sakinleri nereye başvurmalı?

Riskli yapı tespiti yani resmi rapor direkt malikler tarafından yapılabilir, sistem direkt maliklerin başvurusunu kabul etmektedir. Kiracıların ya da öteki hak sahiplerinin yahut orayı kullananların bu türlü bir başvurusu bulunamaz. Lakin kanunda şikâyet yolu vardır, yani riskli yapı tespiti çerçevesinde binasının riskli olduğunu düşünen bir kiracı yahut çocuğunu okula gönderen bir veli, bir şirkette çalışan personel bu manada kendi patronuna, okul idaresine ve mal sahibine yapmış olduğu bildirimlerde güvenlikle ilgili bir karşılık alamıyorsa, karşı taraf bir rapor sunamıyorsa bu durumda bu bireyler Etraf ve Şehircilik Bakanlığı Vilayet Müdürlüğü’ne şikayet yolunu kullanabilir. Bakanlık vilayet müdürlüğü, gittiği binada önemli bir risk gördüyse, maliklere yazı müellif ve ‘bana yapılan şikâyet çerçevesinde malikler olarak 30 gün içerisinde karot alın, almazsanız ben aldırırım ve masrafını da size yazdırırım’ der. Direkt kiracının karot alma hakkı yoktur. Bakanlığa başvurarak şikâyet yoluyla kabul edilirse bakanlık vasıtasıyla aldırabilir.

Başının devasına bakar

*Risk raporu alınan malikin ve kiracının meskeni tahliye edilirse, bu şahısların barınma gereksinimi nasıl karşılanacak, mağduriyetleri giderilecek mi?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında bakanlığın can güvenliğini sağladığı taşınmazlarla ilgili, şahısların barınma gereksinimini karşılama üzere bir zorunlulukları yoktur. Bu çerçevede de kanuna nazaran kiracı ya da mal sahibi bu taşınmazı tahliye ettiği anda artık bir nevi kendisi kiralık taşınmaz bulmak yahut öteki bir konutu varsa oraya taşınmak zorunda kalacaktır. Kanunda riskli alanlar yahut rezervi yapılanlar ile ilgili var olan düzenlemeye nazaran yapılması düşünülen süreksiz konut uygulamaları ve vb. üzere çalışmalar hiçbir vakit gerçekleşmedi. Eksiklik olarak bu söylenebilir. Çıkan kendi başının devasına bakar yani özetle.

Karot almak ne demektir?

Yapıların kalitesini, kullanılan beton ve demirin kapasitesini pahalandırmak ve sarsıntıya dayanıklılığını ölçmek için yapılan sürece karot alma denir.

‘Kat irtifakı olmayan yapılar güçlendirilemez’

GÜVENÇ KİRAZ

Kat irtifakı nedir, kat irtifakı olmayan yapılarda süreç nasıl işler?

Kat irtifakı, bir arazi ve arsa üzerinde bağımsız kısımlar inşa etmek üzere yapılan yapılardaki o bağımsız kısım durumunu gösteren bir irtifak cinsidir. Yani siz bir yerden bir taşınmazdan bağımsız kısımlarla yararlanmak istiyorsanız kat irtifakı kurarsınız. Kat irtifakı olmayan yapılar da kentsel dönüşüm maddesine tabidir. Yalnızca kat irtifakı olmayan yapılarda güçlendirme yapılamaz. Yıkılıp yine yapılmak zorundadır. Riskli yapı ilan edilirse güçlendirme alternatif değildir. Güçlendirme yalnızca kat irtifakı olan yapılarda yapılabilir. Ruhsatsız yapılarda da yapı kaydı olması kaydıyla, aksi mümkün değil, bunun kat irtifaklı olup olmamasına bakılmaksızın kentsel dönüşüm yasası kapsamında riskli yapı ilan edilebilir ve riskli yapı kapsamında ruhsatsız yapılar hiçbir halde güçlendirme uygulamasına olağan tutulamaz. Yalnızca yıkılıp tekrar yapılmak zorundadır.

Riskli binada tahliye zorunlu

*Risk raporu alan binaya tahliye kararını kim nasıl alır?

Riskli çıkan binalarda şayet 6306 sayılı yasaya nazaran ilerliyorsak tahliye sürecini belediye yürütür, belediye maliklere birincisi 60 günden az olmamak ikincisi 30 günden fazla olmamak üzere iki adet art geriye mühlet tanır. Bu müddette tahliye sağlanmazsa elektrik, su, doğal gaz üzere temel hizmetleri kapatır ve taşınmazdan insanları tahliye eder. Evvel maliklere yıkım hakkı verir malikler yıkmazsa da kendisi yıkar. Tahliyeye direnmek üzere bir şey kelam konusu olamaz. Diyelim ki malikler buna direniyorlar, kendilerine farklı yollardan elektrik, su vb. ediniyorlar bu durumda belediye onları oradan zorla tahliye eder. Bakanlık da bunun kontrolünü yapar. Şayet burada tebligat belediye tarafından 6306 sayılı yasaya nazaran 60 ve 30 günlük tebligat yalnızca malike yapılmışsa kanun malikin kendi kiracısına da belediye tarafından gönderilen bu yazının bildirilmesini mecburî kılıyor. Yani kiracıya rastgele bir formda bildirilmemişse kiracı belediyeye giderek kendisine bu mühletlerin tekrar tanınmasını isteyebilir. Belediye kabul etmezse kiracı idari yargıda dava açabilir.