Yargıtay’dan emsal yönetici karar: “Yöneticinin yanılgısı kat maliklerini bağlar”

iHA muhabirinin İçtihat Bülteni’nden aldığı bilgiye nazaran, bir AVM’nin otopark işletmeciliği için M.E.’e ilişkin şirket ile AVM idaresi anlaştı.

M.E., 10 yıllık kiralama bedelini o periyodun AVM yöneticisine ödedi, karşılğında makbuz aldı. Bir müddet sonra AVM’de yeni misyona gelen yönetici, otopark işletmecisi M.E ile yapılan mukavelenin geçersiz olduğunu bildirdi.

Bunun üzerine ödediği paranın peşine düşen M.E., 5. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin kapısını çaldı. Otopark işletmeciliği yaptığı müddette yararlı masrafları olduğunu; ayrıyeten ödediği kira bedeli nedeniyle de davalı alışveriş merkezinin sebepsiz zenginleştiğini ileri sürdü.

Ödediği paranın faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etti. Davalı AVM idaresi ise davacının işgal ettiği yerin müvekkili AVM’nin otoparkı olduğunu, otoparkın fakat tüm kat maliklerinin oy birliği ile kiraya verilebileceğini, bu türlü bir karar olmadan davacının akdettiği kira kontratın hukuka uygunluğunun bulunmadığını öne sürdü.

Yönetici sıfatı ile B.K. tarafından yasal desteği olmaksızın ortak mahallin kiraya verildiğini ve kira bedelinin yetkisiz yönetici tarafından tahsil edildiğini, idareye bu kira bedeline ait hiç bir ödeme yapılmadığını belirterek davanın reddini savundu. Mahkeme; davacının site idaresine kira bedeli ödediğini ispat edemediği, ödemenin daha sonra idareden uzaklaştırılan ve haklarında ceza davaları da bulunan şahıslara yapıldığına dikkat çekti. AVM’nin kasasına girdiği sabit olmayan bu bedelin eski yöneticilerin şahsından istenebileceği, taşınmazın tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alınmaksızın kiraya verilmesinin imkanlı olmadığı, bu istikameti ile davacının kira bedeline ait taleplerinin reddine hükmetti. Davacı kararı temyiz edince devreye giren Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, “Kiraya veren temsilcisi tarafından tahsil edildiği anlaşılan ve kira mukavelesine eklenen makbuzlar dikkate alındığında temsilciye yapılan ödemeler davalı idaresi bağlar. Mahkemece bu durumda davacı kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarihe kadar olan kira borcu hesap edilerek kalan bedel üzerinden kira bedelinin iadesine karar verilmesi gerekirken yazılı formda davanın reddine karar verilmesi hakikat değildir. Kararın bozulmasına oy birliği ile karar verilmiştir” sözleriyle mahkeme kararı bozuldu.

Yeniden yapılan yargılamada mahkeme, birinci kararında direndi. Davacı kararı temyiz edince bu kere devreye Yargıtay Hukuk Genel Konseyi girdi.

Kararda; toplu konutların sıkıntısız tek elden ve profesyonelce yönetilmesinin, kat maliklerinin huzur içinde birlik hâlinde yaşaması noktasında en büyük misyonun yöneticiye düştüğü hatırlatıldı.

Yöneticinin kat maliklerinin vekili olarak iş ve süreçlerde kendilerini temsil etme yetkisine sahip olduğu hatırlatıldı. Yöneticinin verilen yetkiyi berbata kullanması hâlinde, kat malikleri, yöneticinin yaptığı mukavelelerle bağlı sayılamayacağı vurgulandı. Kararda, “Hatta mukavele ifa edilmiş bile olsa sonuç değişmez. Buna karşılık sonradan icazet verilmişse, vekâletin berbata kullanıldığı argümanı ileri sürülemez. Lakin yöneticinin, yetkisini berbata kullanarak bundan habersiz olan âlâ niyetli üçüncü bireylerle yaptığı mukaveleler geçerli olup düzgün niyetli üçüncü şahıslar korunacaktır. Bu türlü bir hâlde müvekkil, vekilini yeterli seçmemesinin sonuçlarına katlanmalıdır. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacının, davalı AVM’ye ilişkin otoparkın kiralanması maksadıyla eski yönetici ile kira kontratı imzaladığı ve on yıllık kira bedelini anılan yöneticiye ödediği konusunda taraflar ortasında çekişme bulunmamaktadır. Buradan yetkisi olmayan idarenin yaptığı türel muameleden kat maliklerinin sorumlu tutulmadığı sonucu çıkmaktadır. Ne var ki, davaya husus edilen konu eski idareye yapılan fazla ödemenin iadesine ait olduğuna nazaran, burada kıymetli olan nokta eski yönetimce tahsil edilen bedelden kat maliklerinin münasebetiyle şimdiki idarenin sorumlu olup olmayacağıdır. Davacı tarafından on yıllık kira bedeli olarak ödenen bedelin davalı AVM’ye ilişkin idare kaşesiyle makbuz karşılığında tahsil edildiği açıktır. O hâlde, üstte yapılan açıklamalar da dikkate alındığında, kat maliklerini temsilen tahsil edilen paranın davacıya iadesinden eski yöneticinin şahsen sorumlu olduğundan bahsedilmesi, davalı idarenin kasasına girmediğinin hasebiyle kat maliklerinin sorumlu olmadığı sonucuna ulaşılması yerinde olmayacaktır. Temsilciye yapılan ödemeler davalı idaresi bağlar. Mahkeme kararının bozulmasına oy birliği ile karar verilmiştir” tabirleri yer aldı.