Ofis yatırımı için tamam mı, devam mı?

DUYGU ERDOĞAN – Pandemi devri, gayrimenkul piyasasında ofis alanına çok sert tesirler yaptı. Uzaktan çalışma imkânı, operasyonel açıdan maliyetleri düşürücü tesiriyle ofis alanlarını küçülttü. Konut arzının yüksek olduğu olağanlaşma devrinde ise imkanı olanlar ofis bloklarını konuta çevirme yoluna gitti.

Ancak araştırma şirketleri ve inşaatçılar, piyasadaki bu daralmanın ani ve sert bir reaksiyon olduğunu, yeni ofis gereksiniminin İstanbul Finans Merkezi ile sunulacak yeni üretime karşın devam edeceği görüşünde. Bu kapsamda bilhassa şirketlerin, firmaların, kurumların eski ve elverişsiz ofis kullanımının tartıda olduğu, çağdaş ve akıllı sistemlerle yeni yapılara muhtaçlığın sürdüğü söz ediliyor. 

Cushman & Wakefield İdare Şurası Lideri Tuğra Gönden, İstanbul’da nitelikli ofis arzının hâlâ yetersiz olduğuna dikkat çekerken, ancak buna rağmen Moody’s Analytics varsayımlarına nazaran, 2022 – 2026 periyodunda Avrupa pazarında İstanbul’un yüzde 7.1 oranıyla ofis kullanımlı iş büyümesinde birinci sırada olacağı öngörüsünün hakim olduğunu söyledi.

Dünyada da yatırımcılar bir taraftan ofis alanlarında pandemi ekseninde tüketici bazlı değişimler, öteki taraftan ise yeni yatırımların azlığı tasası ekseninde kalmış görünüyor. PwC ve Urban Land Institute tarafından yapılan ortak bir anketin sonuçları da bölgede ofis yatırımı hakkındaki görüşlerin kısa vadede ikiye ayrıldığını gösteriyor. Buna nazaran ofis bölümünde bir ‘bekle ve gör’ siyaseti güdülürken, bazı iştirakçiler yeni ve esnek modeller konusunda istekli iken, bir kısmı ise toplam talepte kaçınılmaz bir daralma öngörüyor.

‘Arz kıtlığı olur mu?’

Tuğra Gönden, ofis arzının kent nüfusuna oranına bakıldığında Münih’de kişi başına düşen ofis alanının 15 metrekare, Paris’te 10.6 metrekare, Berlin’de 5.4 metrekare, Londra’da 2.96 metrekare iken İstanbul’un 0.42 metrekare ile listenin sonunda yer aldığına dikkat çekti.

2013 yılında metrekare başına 45 dolar olan birincil kiraların bugünlerde 25 dolarlara kadar gerilediğine de vurgu yapan Gönden, “Aslında bu durumun ana sebebi geçmiş yıllarda ofis arzının 10 yıldan az bir müddette dört katına çıkması ve talebin tıpkı süratte sürmemesi oldu. Şu anda yaşanan konut probleminde da vaktinde ‘konut balonu’ oluştuğu ve daha fazla arz yaratılmaması tarafındaki telaffuzların akabinde bugün çok önemli bir konut arzı kıtlığı içerisindeyiz. Tıpkı telaffuzlar ofis alanları için lisana getiriliyor ama ofis yatırımlarının bugün azalması ileriki periyotlarda tıpkı konutta olduğu üzere ofis arzı kıtlığına sebep olacağı görüşündeyiz” dedi.

Mevcut ofislerde boşluk oranlarının pandemi öncesi periyoda oranla (2019) 5 puan azalarak yüzde 20’lere gerilediğini belirten Gönden, kiralarda ise yalnızca TL bazında değil dolar bazında da bir ölçü artış yaşandığını kaydetti. Gönden, “Anadolu ve Avrupa bölgesinin en değerli bölgelerinde boşluk oranlarının azalıp, kira bedellerinin üst istikametli hareket etmesi başka tüm bölgelerin kira oranlarının yükselmesini tetikliyor. Sonuç olarak tüm bu datalar bize gösteriyor ki ofis alanlarına olan talep hala var ve yüksek” diye konuştu.

Sürdürülebilirlik etkeni

Uzun vadede şirketlerin kurumsal stratejilerinde yatırım yapmayı düşündükleri gayrimenkuller için sürdürülebilirlik katkısını önceleyeceklerine dikkat çeken KPMG Türkiye Gayrimenkul Bölüm Önderi / Kontrol ve Teminat Hizmetleri Şirket Ortağı Hakkı Özgür Sıvacı, “Buna nazaran hareket eden, planlar geliştiren gayrimenkul tedarikçilerinin öne çıkacağını söyleyebiliriz. Ellerindeki ve yeni inşa ettikleri gayrimenkul portföyünü sürdürülebilirlik çerçevesinde dönüştüren ve inşa eden firmaların öne çıkarak ofis arzına katkıda bulunacağını düşünüyoruz” dedi.

‘Nitelikli gereksinim büyüyor’

İnşaatçılar Derneği (İNDER) Lideri Nazmi Durbakayım, Türkiye’nin teknolojiyle, sanayi üretimiyle, tedarik gücüyle dünyaya daha çok açılmaya başladığı bir periyotta çalışma hayatının pandemi ekseninde bir değişim göstermesine karşın çağdaş ofis muhtaçlığının sürdüğünü söz etti.

Durbakayım, “İş hayatı olağana dönüyor. Uzaktan çalışma birtakım alanlar için sürebilir lakin dünyaya bu kadar açılan ve gelişimi süratle devam eden bir ülkede nitelikli ofis muhtaçlığı da sürecek. Yanlışsız lokasyonda hakikat muhtaçlığa yönelik ofis açığı bundan sonra bilhassa büyüyecek. Ofis arzı bir anda süratli durdu. Bu sürerse ofiste yeni üretim eksikliğini de göreceğiz” dedi.